ТОП-7 городов с самым высоким риском «пузыря» на рынке недвижимости
Рынок недвижимости, как правило, является одним из наиболее стабильных и важных элементов любой современной экономики. Знаменитый швейцарский банк опубликовал ежегодное исследование за 2019 год и оценивает глобальный рынок недвижимости в долгосрочной перспективе с целью отслеживания риска возникновения «пузыря» в городах мира.
7 мировых мегаполисов из 24 исследованных оказались под угрозой того, что цены на квадратные метры неоправданно завышены до уровней выше рыночных.
Мюнхен. Оценка на рынке недвижимости резко возросла благодаря сильной и хорошо диверсифицированной местной экономике, устойчивому росту населения и недостаточному предложению новостроек. Реальные цены более чем удвоились за последние 10 лет, в то время как арендные ставки выросли на 40%, — говорится в отчете UBS.
Торонто. Реальные цены на жильё в городе почти утроились с 2000 по 2017 год. Как и в Ванкувере, местные власти ввели в действие налоги для иностранных покупателей, контроль за арендной платой и ужесточение стандартов ипотеки для решения проблемы ухудшения доступности.
Гонконг. Подогретый высоким спросом инвесторов, общим положительным настроением и страхом упустить прирост капитала, реальный уровень цен в Гонконге с 2008 по 2018 год более чем удвоился. Тем не менее, по словам аналитиков, более слабые экономические прогнозы охладили настроения покупателей в жилом секторе.
Амстердам зафиксировал самый сильный рост цен во всех городах в исследовании с 2015 года. В среднем реальные цены увеличиваются почти на 10% в год, опережая темпы роста доходов.
Франкфурт. Рынок жилья во Франкфурте за последние 10 лет характеризовался ускорением роста цен, который ежегодно опережал средний показатель по стране. В прошлом году реальные цены выросли на 11%, что является самым высоким показателем среди городов, описанных в отчёте.
Ванкувер. Всего за пару кварталов темпы роста цен в годовом исчислении изменились с 10% до минус 7%. Высокая оценка и чрезмерная доступность делают рынок уязвимым даже для незначительных изменений спроса.
Париж. Реальные цены на жильё во французской столице достигли нового исторического максимума после пятипроцентного роста за последние четыре квартала.
За исключением Милана, в целом, в городах Еврозоны наблюдался самый сильный рост цен за последние четыре квартала, обусловленный сильным экономическим ростом в прошлом году и низкими процентными ставками. Следовательно, индексные баллы этих городов еще более возросли. Цены в Мюнхене, Амстердаме, Франкфурте и Париже в настоящее время находятся на территории риска возникновения пузырей и достигли рекордных максимумов. Рынок жилья восстанавливается в Мадриде и Милане, но все еще находится на более ранней стадии цикла. В целом влияние более низких ставок по ипотечным кредитам будет ослаблено из-за растянутой доступности в большинстве городов. Ожидаемое замедление экономического роста, в частности, в Германии, подвергнет проверке текущий уровень цен.
Остальная Европа. В отличие от своих аналогов в Еврозоне, показатели индекса Лондона и Стокгольма за последний год снизились. В то время как проблемы доступности, политическая неопределенность и менее благоприятный налоговый режим оказывают давление на цены на жилье в Лондоне, цены на недвижимость в Стокгольме пострадали от более жестких правил по ипотечной амортизации. В Цюрихе рекордно низкие ставки по ипотечным кредитам и быстро растущая экономика привели к росту стоимости. И по цене, и по индексу Цюрих превзошел Женеву. Однако ожидается, что строгие правила кредитования и растущая доля вакансий на рынке аренды на периферии ограничат перспективы цен в Швейцарии в целом.
Основные факторы, благоприятствующие развитию городской недвижимости, такие как урбанизация, цифровая революция и искусственные ограничения предложения, остаются в силе. Однако цены значительно опередили доходы в последние годы. Низкая доступность уже создает один из самых больших рисков для стоимости недвижимости в городских центрах. Если работники не могут позволить себе квартиру с разумным доступом к местному рынку труда, привлекательность и перспективы роста рассматриваемого города снижаются.
Количество лет, в течение которых квалифицированный работник должен работать, чтобы иметь возможность купить квартиру площадью 60 м2 (650 кв. Футов) недалеко от центра города.
Покупка квартиры площадью 60 м2 превышает бюджет людей, которые получают среднегодовой доход в высококвалифицированном секторе услуг в большинстве городов мира. В Гонконге даже те, кто зарабатывает в два раза больше среднего дохода города, с трудом могут себе позволить квартиру такого размера. Цены на жилье также не зависят от местных доходов в Париже, Лондоне, Сингапуре, Токио, Тель-Авиве и Нью-Йорке, где цены многократно 10 превышают доход. Недоступное жилье часто является признаком высокого инвестиционного спроса из-за рубежа, жесткого зонирования и регулирования рынка аренды. Если инвестиционный спрос ослабевает, риск коррекции цен возрастает, а долгосрочные перспективы повышения цен уменьшаются.
Недвижимость в крупных городах не является более гарантией выгодного капиталовложения. Общая тенденция к урбанизации, а также растущий спрос на премиальные локации уже не гарантируют прирост капитала. Существенная разница между ценами на жилье и местными доходами ухудшают картину. В долгосрочной перспективе, отсутствие экономической жизнеспособности ведет к снижению инвестиционной привлекательности многих городов и способствует передислокации рабочих мест в пригород. Следовательно, потенциал для политического вмешательства на рынке недвижимости возрастает и влечет за собой риск негативных последствий для инвесторов. Таким образом, тем, кто планирует купить городскую недвижимость по высокой на данный момент стоимости, скорее всего, придется приспосабливаться к длительному низкодоходному периоду. Хотя исторические данные свидетельствуют о том, что в долгосрочной перспективе инвестиции в крупные города будут иметь смысл, как минимум, чтобы сохранить капитал с учетом инфляции, а экономический рост в регионе будет иметь решающее значение для процветания местного рынка недвижимости.
Узнать больше и запросить информацию о привлекательных инвестиционных проектах недвижимости и направлениях в Европе и в мире Вы можете, написав нам на почту info@scg.company или по телефону +380988660000. Также ознакомиться с некоторыми из актуальных предложений можно по ссылке.
Источник: UBS Global Real Estate Bubble Index 2019
