Все, что нужно знать об инвестициях в Турцию - рынок недвижимости и ведении бизнеса для иностранцев
Анна Коваль: Здравствуйте, уважаемые гости. Меня зовут Анна Коваль, я профессиональный консультант по инвестициям в недвижимость за рубежом. Сегодня м ы обсудим не только рынок недвижимости Турции, но и возможности для инвестиции в целом. Наш сегодняшний гость – Хакан Кендирли – известная фигура на международном рынке недвижимости. Мы часто встречаемся на различных мероприятиях и вебинарах. Его компания "Аланья Сити Групп" является частью глобальной группы компаний "Sadad Global".
Хакан: Добрый день. Да, мы работаем уже более 15 лет.
Анна Коваль: Сегодня мы поговорим о различных аспектах инвестиций в Турции, включая земельные участки и сельскохозяйственные инвестиции. Я нахожусь в одном из офисов Хакана в Алании, где сейчас прекрасная погода, и люди наслаждаются морем. Вчера я посетила фестиваль манго и авокадо, что было для меня открытием, ведь я не знала, что уже и манго выращивают в Турции.
Хакан Кимберли: Да, у нас растет много экзотических фруктов.
Анна Коваль: Но перейдем к вопросам о недвижимости. Многие мои клиенты интересуются Аланией, но мы столкнулись с мнением, что рынок здесь перегрет. Раньше можно было купить квартиру за 50,000 евро, а сейчас цены значительно выросли. Что происходит на рынке?
Хакан: Некоторые считают, что причиной всему иностранцы, которые активно покупают здесь недвижимость. Цены выросли из-за увеличения стоимости стройматериалов, рабочей силы, страховок и земли. В Алании цены подскочили в три раза, но в других регионах цены остаются более доступными.
Анна Коваль: Так что же произошло в прошлом году, что привело к такому росту цен?
Хакан: В прошлом году мы видели большой приток иностранных покупателей, особенно из Украины и России. Это привело к росту цен. Но сейчас рынок начинает стабилизироваться, и цены понемногу снижаются. Квартиры, которые раньше стоили 250,000 евро, теперь можно купить за 200,000. Люди поняли, что спрос упал и начали искать более выгодные предложения в других городах и странах.
Анна: Какие особенности Алании привлекают инвесторов и покупателей недвижимости?
Хакан: Алания всегда была популярна благодаря своему климату и качеству жизни. Здесь теплое море, мягкий климат, и множество свежих продуктов. К тому же, отсутствие большого количества иммигрантов делает этот регион особенно привлекательным для тех, кто ищет спокойствие и комфорт, а главное - возможности получения дохода от аренды недвижимости. Инвесторы могут рассчитывать на увеличение стоимости своих инвестиций после завершения строительства объектов. Несмотря на рост цен, рынок начинает стабилизироваться, и цены в некоторых районах начинают снижаться. Это может быть хорошей возможностью для инвесторов, которые ищут долгосрочные инвестиции и готовы к тщательному анализу рынка.
Анна: Интересно. А какова доходность от аренды недвижимости в Алании сегодня?
Хакан: Сейчас с аренды можно ожидать доход в районе 5-6% годовых. Это может быть как долгосрочная аренда, так и краткосрочная, в зависимости от того, как вы предпочитаете управлять своей собственностью.
Анна: Скажите, Хакан, сколько объектов на данный момент находится под вашим управлением?
Хакан: В настоящее время у нас в управлении около 100 квартир. В предыдущие годы цифра была больше, но сейчас многие собственники приехали и самостоятельно используют свои квартиры, что повлияло на общее количество.
Анна: Так как в Алании цены кажутся на сегодня завышенными, куда бы вы порекомендовали инвесторам обратить внимание?
Хакан: Несмотря на текущую ситуацию, Алания остается привлекательным местом для инвестиций. Однако, если искать альтернативы, я бы рекомендовал рассмотреть другие регионы Турции, где цены могут быть более доступными, и где спрос и предложение находятся в более сбалансированном состоянии. Если отъехать от Алании на 10 км в сторону Газипаши, можно найти более доступные варианты. Там строятся новые проекты с отельными концепциями, и при этом цены на квартиры начинаются от 70-80 тысяч евро за 50 квадратных метров.
Анна: И эти квартиры уже с отделкой?
Хакан: Квартиры продаются полностью отделанными, с встроенным кухонным гарнитуром и сантехникой в ванной комнате. Некоторые строительные компании даже включают в стоимость бытовую технику и кондиционеры. Покупателям остается приобрести мебель и предметы домашнего обихода.
Анна: Сколько дополнительно потребуется денег на обустройство квартиры?
Хакан: На сегодняшний день около 10 тысяч евро будет достаточно. Например, вчера мы полностью обставили квартиру за 7 тысяч евро.
Анна: Интересно. А каков потенциал роста цен в этих новых районах?
Хакан: В районах вокруг Газипаши мы видим, что цены могут вырасти на 15-20%, а иногда и на 50% через год после окончания строительства. Это обусловлено общим ростом цен на рынке.
Анна: Вы упомянули, что участвуете в международной Федерации недвижимости и посещаете множество мероприятий. Как это влияет на вашу работу?
Хакан: Участие в таких мероприятиях позволяет нам быть в курсе мировых тенденций в сфере недвижимости и расширять нашу сеть контактов. Я также планирую поездки в Казахстан и Азербайджан для развития бизнеса и управления недвижимостью.
Анна: Это отличная возможность для тех, кто задумывается об инвестициях в недвижимость Турции, встретиться с вами и обсудить вопросы инвестирования в Турцию. Как с вами можно связаться?
Хакан: Да, я всегда открыт для встреч и обсуждений. Наши зрители могут написать в комментариях или использовать контактные данные +380988660000 (WhatsApp), чтобы узнать больше о возможностях инвестирования и управления недвижимостью в Турции.
Анна: Хакан, давайте продолжим обсуждение Турции. Вы говорили о преимуществах Алании, включая 300 солнечных дней в году и её туристическую привлекательность. Какова общая длина пляжей в этом регионе?
Хакан: Побережье Алании действительно впечатляет. Если двигаться от Алании в сторону Демирташа, то длина пляжей составляет около 25 километров. Вся недвижимость расположена вдоль моря, и даже самые отдаленные комплексы находятся не дальше 800 метров от берега.
Анна: Это значит, что покупатели всегда будут иметь вид на море?
Хакан: Именно так. В Алании вы не найдете квартиру, откуда бы не было видно море. Это одно из главных преимуществ региона. Но сегодня цены здесь довольно высокие. Я бы не рекомендовал инвесторам покупать квартиру за 150 000 евро, которая стоила бы 50 или 70 тысяч евро пару лет назад.
Анна: Какие направления в Турции вы бы рекомендовали своим инвесторам?
Хакан: В районе Демирташ и Махмутлар, недалеко от Алании, начинается новый проект, где цены стартуют от 67 000 евро за квартиру площадью 50 квадратных метров. Это всего в 30 километрах от Алании, и можно доехать за 15-40 минут в зависимости от расположения.
Анна: А что насчет крупных городов, таких как Стамбул или Анталья?
Хакан: В Анталье есть все возможности для городской жизни, от образования до медицины. Там также расположен крупный аэропорт, который сейчас активно расширяется. Рядом с аэропортом строятся шикарные новые проекты.
Анна: А как обстоят дела с получением гражданства через инвестиции в недвижимость?
Хакан: В Алании, чтобы получить гражданство, вам нужно потратить минимум 600-700 тысяч евро из-за того, что застройщики показывают только 30-40% от реальной стоимости квартиры. В Анталье же можно показать 100% стоимости, что делает процесс получения гражданства более простым и экономичным.
Анна: Почему застройщики в Алании показывают не полную стоимость?
Хакан: Это связано с местными налоговыми и юридическими нюансами. В Анталье же можно показать полную стоимость, что является большим преимуществом для получения гражданства.
Анна: Если вы заплатили 400 000 евро и получили документы на эту сумму, вы начинаете процедуру оформления гражданства, верно? Сколько времени это занимает?
Хакан: Минимум три месяца, максимум полгода.
Анна: Какие дополнительные расходы могут возникнуть?
Хакан: Нужно будет заплатить юристам за их работу, но других значительных расходов нет. Стоимость услуг юриста может варьироваться от 3000 до 5000 долларов.
Анна: Итак, если семья из двух взрослых и детей до 18 лет, все они могут получить гражданство. А теперь давайте еще раз обсудим рынок Антальи. Раньше было много запросов, но нечего было предложить, так как рынок был неинтересен для инвестиций.
Хакан: Раньше в Анталье строились обычные дома с маленьким бассейном. В Алании же строили большие комплексы с 500 квартирами, отельными концепциями, где можно было купить дешево и продать дороже. В Анталье ситуация была иной, но теперь там тоже начали строить масштабные проекты.
Анна: То есть сейчас выгодно инвестировать именно в Анталью?
Хакан: Да, в Анталье можно показать полную стоимость квартиры в документах, что важно для получения гражданства. Квартира у моря в Алании может стоить 300 000 евро, но вы не сможете показать эту сумму полностью официально. В Анталье же можно купить квартиру подальше от моря, но рядом с торговым центром и аэропортом, и показать полную стоимость.
Анна: Какова минимальная цена на ликвидную недвижимость в Анталье?
Хакан: Минимальная цена на старте строительства составляет около 108 000 евро за квартиру 1+1. После завершения строительства такая же квартира в соседних домах может стоить от 150 000 до 160 000 евро. Также некоторые проекты уже предлагаются с собственным управлением и гарантированным доходом от аренды 7% годовых в течение 5 лет.
Анна: Значит, ты бы порекомендовал инвесторам Анталию вместо Алании?
Хакан: Мы всегда предлагаем Аланию из-за бюджетов. Там можно найти квартиры и жить комфортнее, чем в Анталии. Но сейчас рекомендую инвестиции в Анталии, так как из-за цен Алания уже перегрета. Но мы надеемся, что цены немного снизятся.
Анна: Так что инвесторам стоит подождать или искать варианты для перепродажи?
Хакан: Да, на перепродаже можно найти хорошие варианты. Например, квартиры, которые начали строить в 2020 или 2021 году, купленные за 60-70 тысяч евро, сейчас продаются за 200 тысяч евро. Но те, кто купил дешевле, продают за 120-130 тысяч евро.
Анна: Получается, что инвесторы на перепродаже устанавливают цены ниже, чем у строительных компаний?
Хакан: Да, это выгоднее.
Анна: А как насчет Мерсина? Там тоже активно рекламируются квартиры от 30 тысяч евро.
Хакан: В Мерсине можно купить квартиру 1+1 за 32 тысячи евро возле университета. Мерсин, Алания и Анталия имеют совершенно разную инфраструктуру. Мерсин находится в 3-3,5 часах езды от Алании, это около 200 километров. Там скоро будет свой аэропорт. Мерсин — популярный город с морем, солнцем, погодой и природой, и цены там в два раза ниже, чем в Алании. Мы недавно продали там квартиру 2+1 за 114 тысяч евро, площадью 120 квадратных метров, с видом на море и полным комплексом услуг, включая сауну, хамам, паровую комнату, открытый и крытый бассейны, детскую комнату, и квартиры с ремонтом.
Анна: Почему в Мерсине так дешево и выгодно ли там инвестировать? Давай поговорим о рынке Мерсина и об инвестициях там.
Хакан: Чтобы Мерсин достиг уровня Алании или Анталии, потребуется еще около 10 лет. Я имею в виду уровень жизни, инфраструктуру. Тем, кто хочет только летом отдыхать у моря. Мерсин — большой город с портом и множеством возможностей. Но там есть языковой барьер, и много сирийцев и иммигрантов из Востока. Строительные материалы и земля одинаковые, море тоже, но уровень жизни и комфорта пока не тот, что в Анталии или Алании. Плюс туристы не едут туда активно отдыхать. Там есть турецкие отели, но до уровня Анталии еще далеко.
Анна: То есть для тех, кто хочет купить квартиру для сдачи в аренду, Мерсин пока не на том уровне?
Хакан: Да, это больше для тех, кто хочет купить для себя, чтобы отдыхать летом. Но для инвестиций, я думаю, нужно ждать еще около 5 лет. Купил, забыл, и через 5 лет можешь продать дороже.
Анна: То есть не ожидать быстрого дохода, как в других местах?
Хакан: Да, в других направлениях, как Бодрум или Стамбул, ситуация иная. В Стамбуле цены выросли адекватно, не на 30%, и там строится много новых квартир. Аренда тоже выгодна. В Стамбуле цены растут адекватно спросу. Везде в мире цены на стройматериалы выросли, и цены на недвижимость тоже растут.
Анна: Есть ли подводные камни на рынке недвижимости, учитывая, что много иностранцев и появилось много новых строительных компаний?
Хакан: Это создало проблему, потому что многие строительные компании приехали из других городов и даже стран. Они видели, что здесь хорошо продаются квартиры и начали строить, но не учитывали местные особенности. Новые компании начали поднимать цены, видя, что другие поднимают, давать невыполнимые обещания клиентам, а потом эти продавцы и компании исчезают, и покупатели остаются с проблемами.
Анна: Важно покупать через агентства, которые давно работают на рынке, потому что процесс покупки это не только выбор недвижимости, но и послепродажное обслуживание.
Хакан: Да, мы полностью берем в управление и помогаем на всех этапах. Я всегда говорил, что я не просто продаю квартиру, я знакомлю инвесторов с городом, показываю, где что находится, помогаю с документами. Мы делаем все, чтобы человек полюбил город и чувствовал себя комфортно. Клиенты знают, что могут найти меня в любое время, если им нужна помощь. На рынке появилось много посредников, которые приезжают и уезжают, и клиенты сталкиваются с проблемами. Я не работаю с новыми строительными компаниями, о которых ничего не знаю. Бывает, что компании не сдают в срок, поэтому надо быть осторожным и изучать их.
Анна: Если комплекс уже построен и хороший, можно купить, но многие покупают на этапе строительства, и важно знать, что объект будет завершен и документы будут получены.
Хакан: Даже если проект выглядит хорошо на бумаге, это не гарантирует успех после строительства. Проблемы с управлением после сдачи дома могут быть серьезными. Нужно, чтобы инфраструктура была хорошо управляема, чтобы жизнь или аренда были комфортными. Надежные строительные компании обычно указывают в договоре срок управления, например, 5 или 9 лет. Это гарантирует, что в доме будет порядок.
Анна: Нужно знать, где покупаешь, чтобы убедиться, что за сервисы, которые ты оплачиваешь, действительно будут оказаны услуги. Какова их стоимость?
Хакан: Стоимость обслуживания варьируется от €20 до €100 в месяц в зависимости от комплекса. Помимо обслуживания, жильцы платят за свет и воду по счетчикам, что обычно не дорого.
Анна: Много нюансов и подводных камней связано со строительной компанией и управлением, поэтому важно обращаться к агентствам с хорошей репутацией.
Анна: Хакан, помимо недвижимости, какие еще инвестиционные возможности привлекают в Турцию?
Хакан: В Турции много возможностей. Например, сельскохозяйственные инвестиции очень выгодны из-за климата, который позволяет выращивать фрукты и овощи круглый год.
Анна: Какие виды бизнеса здесь наиболее выгодны?
Хакан: Все зависит от бюджета и интересов инвестора. Можно заниматься выращиванием фруктов, овощей, или вести гостиничный бизнес. Сейчас, например, очень популярно выращивание авокадо и бананов.
Анна: Расскажи, пожалуйста, о бизнесе, который ты сейчас организуешь для своих клиентов. Каковы годовые доходы?
Хакан: Мы предлагаем инвестиции в сельскохозяйственные земли, где можно выращивать, например, авокадо. Несколько лет назад мы только начали изучать этот рынок, но теперь понимаем, что это отличное вложение с окупаемостью в 3-4 года.
Анна: Каковы первоначальные затраты, если кто-то хочет купить землю и организовать такой бизнес?
Хакан: Стоимость зависит от местоположения. Например, один гектар земли для авокадо может стоить около 500 тысяч долларов, включая все необходимые работы и подготовку.
Анна: А как насчет водоснабжения и ухода за плантациями?
Хакан: В некоторых местах можно подключиться к городскому водоснабжению, в других придется бурить скважину. Мы также помогаем с покупкой саженцев и наймом персонала для ухода за плантациями.
Анна: И последний вопрос, Хакан, как обстоят дела с продажей урожая?
Хакан: У нас есть оптовики, которые забирают урожай прямо с поля. Например, авокадо можно продать по оптовой цене за половину евро за штуку, в то время как розничная цена в магазинах около одного евро. На одном гектаре можно посадить от 400 до 500 деревьев.
Анна: Получается, вложение на начальном этапе составляет около 500 тысяч евро, и это уже включает стоимость этих деревьев?
Хакан: Да, это верно.
Анна: А сколько авокадо можно собрать с одного дерева?
Хакан: Если брать среднее, то через три года после посадки двухлетних саженцев, одно дерево может дать минимум 200 плодов.
Анна: То есть, если у нас 500 деревьев и каждое дает 200 штук, это уже 100 тысяч авокадо.
Хакан: Правильно, и если продать их по полдоллара за штуку, это будет 50 тысяч долларов. Вложив 500 тысяч, уже на третий год можно получить доходность 10%, а в следующие годы доход может увеличиться вдвое, потому что деревья растут и плодов становится больше. Через 5 лет, можно получать около 100 тысяч евро в год, что составляет 20% годовых.
Анна: Зачем вообще покупать недвижимость, если можно инвестировать в сельскохозяйственный бизнес?
Хакан: Многие сейчас так и делают. Они арендуют недвижимость и вкладывают в сельхозбизнес. Ежегодные расходы на этот бизнес невелики и составляю 15-20% от доходов.
Анна: А как обстоят дела с бананами?
Хакан: С бананами немного сложнее, так как нужно строить теплицы. Например, теплица площадью 1000 м² обойдется примерно в 15 тысяч евро. Чтобы это было выгодно, нужно строить теплицы на площади не менее 3 гектаров. Но возврат инвестиций также составляет около трех лет.
Анна: Таким образом, если у наших инвесторов есть 500 тысяч, миллион или больше, стоит подумать о том, чтобы инвестировать не только в недвижимость, но и в сельскохозяйственный бизнес, который может быть одним из самых прибыльных вариантов.
Хакан: Сейчас многие также интересуются манго, это тоже очень популярный бизнес. Теплицы для выращивания манго также могут быть очень прибыльным делом.
Анна: Я знаю, что ты занимаешься авокадо, и у тебя есть свой огород.
Хакан: Да, у меня есть 451 дерево авокадо, и в этом году мы уже подсчитали, сколько мы заработаем.
Анна: Желаю тебе успехов в твоем бизнесе. Уверена, что наши инвесторы непременно обратятся к тебе за советом, если у них есть капитал и желание инвестировать в агробизнес.
Хакан: Деньги можно вложить не только в недвижимость. Здесь много возможностей: цитрусовые, фрукты, продукты, которые можно покупать оптом и продавать за границу. Мы занимаемся экспортом, и это тоже может быть очень прибыльным бизнесом. Кто-то может захотеть открыть здесь завод по производству сока или оливкового масла, что тоже может быть выгодно. Выращивание оливок может быть сложным, но оливковое масло очень востребовано. Цены на него растут.
Также все любят заниматься выращиванием, есть свои сложности. Мы говорили о гостиничном бизнесе, он тоже может быть прибыльным, но это другой масштаб и уровень.
Анна: Возможно ли приехать, купить участок и построить свой отель? У нас были такие запросы от инвесторов.
Хакан: Не на каждом участке можно строить. Земля должна быть предназначена для туризма. Если правильно выбрать землю, можно строить бутик-отель или бунгало. Я купил участок два года назад и готовлю документы для строительства бутик-отеля. Можно покупать участки у моря или в горах.
Анна: В горах здесь очень красиво. Можно отъехать всего на 10-15 минут, и ты уже в горах с горными реками и сосновыми лесами.
Хакан: Некоторые иностранцы занимаются бутик-отелями: покупают землю на набережной, строят небольшие отели на 20 номеров и успешно ведут бизнес.
Анна: Я знаю, что ты занимался управлением недвижимостью. Инвестиции в отели могут быть более выгодными, чем покупка апартаментов для сдачи в аренду?
Хакан: Да, доходность небольших отелей может быть хорошей. В прошлом году, например, с 20 номерами можно было заработать около 100 000 евро чистой прибыли. Но всё зависит от местоположения и качества строительства.
Анна: Мы привыкли считать доходность в процентах. Так сколько это будет?
Хакан: Себестоимость каждого номера около 50-60 тысяч евро. Построить отель на 20 номеров будет стоить около миллиона евро, и доходность составляет примерно 10% годовых, это чистая прибыль. В хороший сезон можно заработать и больше.
Анна: Таким образом, тем, у кого есть инвестиции от миллиона евро и выше, стоит обратиться за консультацией.
Хакан: Управление отелем — это не просто. Авокадо проще (смеется). В наших отелях всё организовано: мы звоним, и приезжают люди, которые убирают, стирают, приносят чистое бельё. Всё должно быть организовано: покупки продуктов, кухня, повара, официанты, менеджеры. Всё должно работать как часы, чтобы клиенты возвращались. У нас есть разный персонал для разных задач: управление недвижимостью, управление квартирами, садоводство, покупки, продажи, бухгалтерия. Всё разделено.
Анна: Итак, мы подводим итог: за каждым делом должны следить профессионалы. Если ты просто вложил деньги, но некому контролировать грамотно процессы, не факт, что всё получится.
Хакан: Многие красиво рассказывают о бизнесе, например, о выращивании авокадо. Но если сам не занимаешься, нужно платить специалистам, и это уже не так легко и не так дешево.
Анна: Но ты помогаешь во всём этом, верно?
Хакан: Да, помогаю.
Анна: Ты указывал в презентации, что твоя компания помогает даже с импортом и экспортом продукции. Ты можешь помочь организовать такой бизнес?
Хакан: Да, но для начала нужно открыть компанию. Для иностранцев расходы на открытие компании могут составить от 2 до 10 тысяч долларов. Процесс открытия такой же, как и для местных жителей. Иностранцы могут без проблем открывать компании. Нужен бухгалтер, который будет вести все дела, а мы помогаем с юридическими вопросами.
Анна: Сколько времени нужно, чтобы открыть компанию?
Хакан: Если начать утром, то к вечеру компания будет открыта. Но ещё неделя уйдёт на оформление всех документов. Всё зависит от того, какой бизнес ты хочешь вести.
Анна: Какие налоги придётся платить, если я буду заниматься бизнесом, например, выращивать авокадо?
Хакан: В ресторанном бизнесе налог составляет 10%. В других сферах — обычно 20%, НДС 20-25%. Налог на прибыль тоже есть и платится в конце каждого месяца. Сначала вычитаются все расходы, и с оставшейся суммы уплачивается налог. Например, на сельхозземлях налог самый низкий и составляет всего 1%
Анна: Хорошо, Хакан. Что бы ты пожелал или порекомендовал потенциальным инвесторам, которые рассматривают Турцию как направление для инвестиций?
Хакан: Нужно обращаться к профессионалам, так можно зарабатывать большие деньги. У нас есть хорошие направления для инвестиций в сельхозземли, низкие налоги и поддержка государства. Также важно проверять строительные и управляющие компании при инвестировании. Такие компании, как наша, могут помочь на рынке недвижимости, бизнеса и инвестиций.
Анна: В заключение, хочу поблагодарить Хакана за участие в нашем интервью. Мы обсудили множество важных аспектов инвестирования в Турции, подчеркнули значимость профессионального подхода и получили ценные рекомендации от эксперта рынка. Надеюсь, что информация, предоставленная сегодня, будет полезной для потенциальных инвесторов и поможет вам сделать обоснованные решения. Не забудьте оставить свои контакты для получения дополнительных материалов и презентаций, которые расширят ваше понимание текущих инвестиционных возможностей. Мы всегда открыты для ваших вопросов и готовы помочь вам на пути к успешным инвестициям. Спасибо за внимание, и до новых встреч!
