Инвестиции в недвижимость Португалии - интервью с международным брокером Kelly Swanson
Kelly Swanson:
Realtor, Broker
Руководитель команды Алгарве и консультант по элитной недвижимости
Сертифицированный международный специалист по недвижимости
Специалист по недвижимости второго дома
Аккредитованный представитель покупателя
Выпускник Риэлторского института
Член Национальной ассоциации риэлторов США
Бывший генеральный секретарь Всемирного совета брокеров FIABCI (Международная федерация недвижимости)
А.: Келли, мы знакомы уже шесть или семь лет, неоднократно встречались на различных мероприятиях по недвижимости по всему миру, это долгая история, но я помню тебя, как риэлтора с Гавайи, и даже завидовала, что ты живешь в таком прекрасном месте, поэтому была удивлена, когда ты переехала в Португалию и начала там свою карьеру. Почему так произошло и ты выбрала именно Португалию?
К.: Да, этот вопрос мне задают очень часто. Гавайи - прекрасное место, которое я до сих пор люблю, но для меня в жизни на острове были свои преимущества и недостатки. Я действительно хотела найти место, где было бы больше возможностей, людей из разных культур, и эта страна стала для меня выходом в остальную Европу. Ранее мы действительно неоднократно встречались во многих странах по всему миру и, живя на Гавайях, у меня был пятичасовой перелет только в Калифорнию. Теперь, живя в Португалии, я просто быстро могу добраться в большинство мест.
Также Португалия предлагает действительно комфортную жизнь. Как человек, который побывал почти в 70 странах, я нашла здесь много привлекательных вещей - прекрасная культура, люди очень теплые и гостеприимные, со всех слоев общества и множества стран. Здесь смешалось множество рас и культур, и при этом очень безопасно. Будучи женщиной, я могу гулять в любое время ночи. Не то чтобы я часто хожу по ночам (смеется), но это очень безопасно. Я всегда чувствую себя комфортно здесь. Погода фантастическая, много возможностей, чтобы наслаждаться красотой природы, культурой, историей и искусством.
Правительство стабильно, у нас хорошая медицинская помощь, как частная, так и государственная, есть налоговые льготы, которые очень важны для инвесторов. Как только вы станете резидентом Португалии, вы можете подать заявление на статус постоянного резидента, который предлагает либо беспошлинный, либо 10%-20% налог на доходы, полученные за пределами страны. Условия, конечно, могут варьироваться в зависимости от того, из какой страны вы приехали, есть ли двусторонние международные соглашения или нет, но большинство людей, прибывающих из Великобритании, Северной Европы, Ирландии, пользуются статусом непостоянного резидента, и это дает им очень большую налоговую выгоду.
Португалия также имеет один из самых высоких уровней владения английским языком в Европе, поэтому в большинстве крупных городских районов и в туристических районах широко используется английский язык.
А.: Я знаю, что в США нужно иметь лицензию, чтобы стать риэлтором. Также я знаю, что Вы являетесь сертифицированным международным специалистом по недвижимости с множеством других достижений. Каковы требования, чтобы стать риэлтором в Португалии?
К.: Ну, прежде всего, перед тем, как переехать в Португалию, я начала следить за рынком недвижимости этой страны с 2020 года. Я изучала рынок около двух лет, проводила много исследований, прежде чем принять решение о переезде почувствовать себя комфортно, продавая недвижимость в этой стране.
Лицензирование здесь изменилось за последние десять лет, или около того. Раньше действительно требовалась лицензия всем, кто работал на рынке. Но теперь вам достаточно работать на лицензированного брокера. А регулирующий орган, который управляет лицензированием в Португалии, называется IMPIC - они очень строги с правилами, компания должна быть лицензирована по IMPIC, а затем вы обучены компанией работать по этой лицензии. Также чтобы открыть компанию здесь, в Португалии, вы должны быть португальским резидентом.
А.: Вы руководите большой командой профессионалов в сфере недвижимости в Португалии, можете рассказать нам больше о вашей компании?
К.: Я начала продавать недвижимость здесь в прошлом году с Coldwell Banker, а затем, 7 февраля этого года, группа примерно восьми из нас запустили агентство, и теперь нас в общей сложности 60 агентов, команда сформировалась за достаточно короткий период времени. В первые пару месяцев работы мы предполагали, что в нашем портфолио будет проектов порядка на 200 миллионов евро, но сейчас у нас более, чем на 3 миллиарда евро различных инвестиционных предложений, так что у нас действительно много интересных инвестиционных возможностей. Наши новые агенты приезжают со всего мира. Вообще-то, я единственная гражданка Америки в компании, но к нам присоединились также агенты из Украины, Ирландии, Англии, также у нас несколько бразильцев. Я думаю, что сейчас у нас работает около 20 различных национальностей или даже больше, так что мы - хорошая интернациональная команда профессионалов, говорящих на разных языках и способных удовлетворить потребности большинства наших клиентов.
А.: Впечатляет, вы представляете действительно большую и профессиональную компанию.
К.: Да, это компания, которая была основана в Калифорнии Марсио Уилмански, известным продажей Playboy Mansion несколько лет назад, он хорошо известен и уважаем в индустрии недвижимости. Компания выиграла несколько международных наград и мы сейчас расширяемся за пределы США в Европу на нескольких рынках, а также в Канаде и некоторых других странах, так что мы известный бренд, и мы гордимся тем, что предлагаем клиентам высококлассное обслуживание от начала покупки и на всех этапах до достижения поставленной цели. Мы рады помогать нашим клиентам в их важном переходном этапе в жизни.
А.: В каком регионе вы живете и занимаетесь бизнесом?
К.: Я живу в Алгарве, в южной части Португалии, около Quinta do Lago, Vale do Lobo и Vilamoura, которые известны как Золотой треугольник Португалии. Здесь у нас есть очень красивые пейзажи, только полей для гольфа в Алгарве порядка тридцати. Рядом прекрасный национальный парка Ria Formosa. Много людей приезжают сюда на отдых, а затем остаются, выбрав это место своим домом.
Мы наслаждаемся 300 днями солнца в году. Здесь хорошо и тепло, но не слишком жарко и нет снега. После жизни на Аляске и в России, снег и морозы больше не для меня.
Что касается бизнеса, то наша компания работает по всей Португалии, и если у нас нет своего агента в определенном месте, например, в сельской местности, мы сотрудничаем с другими агентствами, чтобы была возможность охватить всю страну. У нас есть довольно много готовых проектов, в том числе на этапе строительства, преимущественно в Лиссабоне, так как они очень популярны. Но в последнее время интерес покупателей все больше перемещается движется в Порту, который находится вдоль западного побережья, и здесь, в Алгарве, у нас есть много интересных инвестиционных возможностей.
А.: Какие еще города Португалии предлагают хорошие инвестиционные возможности?
К.: Ну, как я упоминала, Лиссабон и Порту, конечно, самые известные районы Португалии, и они очень популярны для инвестиций, так как у нас есть много людей, приезжающих на отдых, желающих недвижимость для отдыха, и это самые популярные места, куда люди приезжают, чтобы инвестировать в недвижимость. Так что в этих областях у нас есть несколько проектов, которые предлагают хороший возврат от инвестиций. Здесь, в Алгарве, у нас есть довольно много объектов, которые предлагают гарантированный доход инвесторам в туристические проекты, и Португалия работает, чтобы привлечь больше художественных программ, программ киноиндустрии, и многие из этих отраслей сосредоточены в Алгарве.
В Лиссабоне можно отметить Кашкайш - это очень популярная область для инвестиций в настоящее время, так как киноиндустрия сосредоточилась там и здесь, в Алгарве. Так что куда бы ни направлялась киноиндустрия, там было размещено множество инвестиционных возможностей. Многие проекты предлагают от трех до пяти процентов гарантированной прибыли, некоторые предлагают программы обратного выкупа после нескольких лет инвестиций, как правило, после четырех или пяти, так что здесь определенно есть интересные возможности.
А.: С какой недвижимостью вы преимущественно работаете?
К.: У нас есть несколько гостиничных проектов, много жилых проектов. В данный момент я работаю с крупным девелоперским проектом с общей площадью порядка 300 Гектаров, с несколькими отелями, магазинами, ресторанами, виллами, целый город в одном проекте. Также мы активно работаем с отелями и коммерческой недвижимостью. Концепция офисных помещений в наши дни меняется, благодаря Интернету офис все чаще там, где мы живем. Учреждения здравоохранения также расширяют инфраструктуру по всей стране, так что в данный момент здесь строится и предлагается для инвестирования большое количество объектов коммерческой недвижимости с целью укрепления инфраструктуры.
А.: Какая сумма денег нужна инвестору, чтобы приобрести хорошую ликвидную недвижимость в Португалии?
К.: Минимальная сумма инвестиций составляет порядка 280000 евро, но большинство инвестиционных возможностей составляет около 500000, которые предлагают гарантированную прибыль. С золотыми визами есть несколько проектов, которые начинаются с 280000 евро с гарантированным возвратом и 350000 евро, но это действительно варьируется по всей стране, как правило, большинство возможностей составляет около 500000.
А.: Расскажите подробнее о программе Золотой визы. Какие еще преимущества инвесторы получат при покупке недвижимости в Португалии?
К.: Во-первых, покупатель недвижимости получает вид на жительство за счет инвестиций, и это начинается от 280 000 евро. За последние несколько лет в программе произошло несколько изменений. Если бы вы инвестировали 500 тысяч евро в жилую или коммерческую недвижимость, вы могли бы получить Золотую Визу где угодно. Однако в прошлом году в январе 2022 года внесли изменение по географическому признаку, и вместо того, чтобы иметь возможность приобрести в более густонаселенных районах, таких как Лиссабон, Порту и большинство районов Алгарве, инвестор, чтобы получить золотую визу, может купить только в большем количестве сельских районов в попытке построить население и инфраструктуру в этих пространствах.
Есть много исключений, но, как общее правило, если кто-то хочет просто приобрести жилую недвижимость, чтобы получить визу, то в Португалии достаточно возможностей и они все еще могут находиться в крупных городских районах. У нас их довольно много здесь, в Алгарве, и несколько в жилых и Порту районах.
Если говорить о стартовых инвестициях в 280 000 евро, то чаще всего это должен быть исторический проект реконструкции, где кто-то будет восстанавливать старый дворец или монастырь или какое-то историческое здание и составить предложение о реконструкции собственности, чаще всего в гостиничные номера, Каждый инвестор становится акционером проекта, так что каждый из девяносто, примерно, инвесторов вкладывает 280000 евро, и с этих инвестиций идет восстановление. Как только объект недвижимости становится действующим отелем, от деятельности которого поступают гарантированные проценты, несколько программ предлагают обратный выкуп инвесторам. Потому что после того, как вы получили вид на жительство, через пять лет вы уже сможете подать заявление на гражданство и как только вы его получаете, возможно, вам больше не нужны эти инвестиции, поэтому вы легко можете вернуть инвестиции и направить их в другое место.
Помимо Золотой визы, наиболее распространенным типом ВНЖ являются D-визы, которые не связаны с покупкой недвижимости, однако они имеют требование либо на один год аренды или владение собственностью здесь. Также совсем недавно мы получили цифровую Nomad Visa, одобренную прошлым летом, и это немного проще, чем остальные типы виз.
Для получения Визы вам понадобится фискальное представительство, португальский банковский счет, подтверждение проживания либо через зарегистрированный договор аренды, либо через владение недвижимостью. Также вам нужно доказать наличие средств к существованию через банковскую отчетность, дивиденды, обеспечение дохода. Правительство просто хочет убедиться, что у вас есть средства, чтобы прокормить себя, если вы переедете в Португалию. Для получения дополнительной информации у правительства есть отличный сайт о визовых требованиях - https://vistos.mne.gov.pt/en
После утверждения визы вы получите ВНЖ на четыре месяца, и в течение этого времени вам потребуется встреча с пограничной и иммиграционной службой под названием SEF, где будет выдан вид на жительство. Вид на жительство независимо от того, какой вид визы, составляет не более двух лет, однако его можно продлевать каждые два года. После проживания в стране в течение пяти лет, обладатель вида на жительство может подать заявление на получение португальского гражданства, что это дает право на паспорт и все другие права. На любом этапе Вы можете подать заявление на воссоединение семьи, таким образом, добавив к Вашему ВНЖ детей-иждивенцев, возможно родителей и, конечно, супруга.
Золотая Виза через инвестиции в недвижимость. Эта программа определенно меняется сейчас правительством страны. Это обсуждалось в течение последних нескольких месяцев и в феврале 2023 премьер-министр сделал объявление, что будут изменения в программе, и теперь они вынесены на голосование. Однако мы не думаем, что эти изменения будут приняты раньше середины сентября, так что пока все остается по-прежнему, и мы обсудим это немного позже. Так что получение Золотой Визы через покупку недвижимости, как я уже говорила, остается возможной в районах с низкой плотностью населения или в одобренных туристических девелоперских проектах, таких как реставрация исторической недвижимости, или одобренных проектах коммерческой недвижимости, чаще всего в бюджете порядка 500000 евро.
Процесс покупки довольно прост. Вам нужен фискальный номер и фискальный представитель, так что обычно, если у вас есть друг или член семьи, который является гражданином Португалии, они могут помочь вам получить фискальный номер, это как номер социального страхования, налоговый номер, как во многих странах. Это очень простой процесс и довольно быстрый. Вам также потребуется банковский счет в Португалии. Форма клиента (подтверждение источников дохода), чтобы исключить отмывания денег, также потребуется документация на имущество, долговое обязательство и депозит (первый взнос), который обычно составляет 10%.
Депозит (первый взнос) для сделки может поступить из любого иностранного банка, но остальная часть средств должна поступать с банковского счета в Португалии.
Иностранцы также могут получить ипотеку, это относительно простой процесс, очень похож на процесс в Соединенных Штатах, анализ документации и источников дохода происходит очень быстро и позволяет получить ипотеку.
Получение фискального номера обычно занимает от двух до четырех рабочих дней. Открытие банковского счета идет немного медленнее, так как так много людей за пределами Португалии хотят открыть банковский счет, так что сейчас это занимает от шести до десяти недель. Подготовка долгового обязательства занимает от двух до четырех рабочих дней, его готовит адвокат. Утверждение ипотеки занимает около 48 часов, но выдача ипотеки обычно занимает от 20 до 30 дней в зависимости от документации на недвижимость. Подписание документов может занимать от 14 дней до нескольких лет, если это проект, который находится в стадии строительства, это зависит от типа недвижимости, но, как правило, оформление документов на собственность, которая готова для заселения, займет от двух до трех месяцев.
В качестве примера хочу продемонстрировать вариант недвижимости для инвестиций, которая хоть и находится в Алгарве, но дает право на получение Золотой визы. Это очень красивый проект, в настоящее время доступны варианты от 680 000 евро до 2,5 млн., которые будут приносить 4-5% годовых доходности.
Это лишь один из многих проектов, которые мы предлагаем в Португалии. Это действительно красивый проект, который находится на стадии строительства. Сейчас открыто поле для гольфа и клуб. Первый этап строительства должен быть завершен к весне, а затем будут реализованы два других этапа, которые будут осуществляться в течение следующих нескольких лет. Это хорошее предложение, особенно с учетом 4-5% доходности в год. Стоимость недвижимости в проекте стартует с 680 тысяч и достигает 2,5 миллионов евро.
У нас есть много других проектов в Португалии, и мы будем рады поделиться информацией с любым из ваших клиентов. По всем вопросам пишите +380988660000 (WhatsApp).
А.: Какие существуют риски при покупке недвижимости в Португалии?
К.: Документация здесь невероятно важна, и если кто-то просто говорит вам, что все в порядке, это не то же самое, если бы документы изучил квалифицированный специалист.
Есть бесчисленное множество ситуаций на рынке, когда покупатели приобрели недвижимость без помощи профессионалов, а затем обнаружили, что они не владеют тем, что приобрели, или кто-то еще претендует на собственность, в результате инвестор может потерять все, что вложил.
Очень важно получить должным образом проверенную недвижимость и убедиться, что процесс является правильным, особенно когда речь идет о покупке с целью получения визы. Данная документация очень строгая, и если она не будет соответствовать требованиям, то вы просто потеряете время и деньги и должны будете начать все заново, возможно, это будет касаться и самого процесса инвестирования.
Так что очень важно обращаться к профессионалам и далеко не каждый работает на всех рынках сразу. Очень важно работать с людьми, которые учитывают ваши интересы. В сомнительных ситуациях я предпочту отговорить инвестора от покупки собственности, чем уговаривать на сделку. Инвестиции в недвижимость - это серьезный вопрос, особенно в другой стране, которую вы не знаете. Поэтому мы очень уважаем это решение и делаем все возможное, чтобы убедиться, что все правильно и наш клиент в безопасности при покупке.
Интервью провела руководитель компании SCG, вице-президент Всемирного совета девелоперов и инвесторов FIABCI International, эксперт и владелец группы компаний по инвестициям в недвижимость за рубежом (anna.realestate, seaview.estate) Анна Коваль.
Видео:
Чтобы узнавать о новых интервью, а также лучших инвестиционных возможностях в Европе и в мире, подписывайтесь на наш Youtube канал @RealEstateInvest.
