Рынок недвижимости Польши: безопасность, комфорт, высокий потенциал роста и отдачи от инвестиций

02.03.2017

 

 

В последнее время среди иностранных покупателей недвижимости растет популярность Восточной и Центральной Европы. И Польша является едва ли не самым привлекательным вариантом для инвестирования в недвижимость по целому ряду причин. Красота природы сочетается здесь с европейским комфортом и высокими стандартами безопасности. Рынок недвижимости Польши находится на стадии стабилизации, а коммерческие помещения и инвестиционные проекты в недвижимости имеют довольно высокий показатель рентабельности.  

Изменения цен, рентабельность

На протяжении последних трех лет в Польше наблюдается деликатный рост цен на жилую недвижимость в пределах 1-2% в год. В коммерческой недвижимости годовой прирост цен составляет около 4%.

Рентабельность жилых помещений при покупке и последующей сдачи в аренду составляет в среднем 4-7%, коммерческих – от 8% до 12%.

 

Одним из примеров выгодного инвестиционного проекта в Польше является Barkocin Village - загородный комплекс отдыха и развлечений "Польская Швейцария" с доходностью до 12% годовых, продажи которого (второй очереди) стартовали в марте 2017 года.

Еще куда более выгоднее покупать землю и инвестировать в проекты жилого или коммерческого строительства в Польше. В последнее время инвесторы из Франции, Бельгии, Германии все чаще заходят с крупными инвестициями на рынок недвижимости Польши, с учетом того, что инвестиционный климат в данной стране можно смело назвать на сегодня одним из наиболее привлекательных в Европе, а налоги считаются довольно низкими для страны ЕС (налог на прибыль в Польше составляет 19%).

 

Конечно же, барьеры входа в такие инвестиционные проекты гораздо выше, нежели в объекты недвижимости, но и рентабельность куда более привлекательна. Ознакомиться с примерами реальных инвестиционных проектов и предложений можно по ссылке ЗЕМЛЯ И ИНВЕСТИЦИИ В ПОЛЬШЕ.

Иностранные покупатели недвижимости в Польше

По данным Министерства внутренних дел, в 2015 году сделки с иностранцами составили 17%, что эквивалентно 3 754 объектам.

 

Среди иностранцев, наиболее активными в Польше являются граждане Германии. В 2015 году общая площадь купленного немцами жилья составила 35 000 кв.м. На втором месте среди покупателей польской недвижимости являются украинцы. За последние 2 года число сделок с гражданами Украины выросло на 90%. Украинцам легче «акклиматизироваться» и устроиться в Польше, чем в другой европейской стране. Сами поляки также позитивно смотрят на приезд рабочей силы из-за рубежа, причем речь идет о квалифицированных кадрах, в том числе, – к примеру, из Украины в Польшу переезжает огромное количество специалистов IT-сферы, как правило, вместе с семьями. На третьем месте в рейтинге - британцы, далее идут французы, итальянцы, русские и киприоты.

Процедура покупки для иностранцев

Процедура покупки недвижимости в Польше для иностранцев может занять от 1 дня до 2-4 месяцев. В первом случае заключается договор купли-продажи и вся сумма единоразово перечисляется продавцу (при наличии средств покупателя на банковском счете, с которого возможно осуществление данного платежа за рубеж).

Однако не все покупатели могут так легко и быстро оформить сделку. Гражданам определенных странах для осуществления данной операции (перевода денежных средств со своего банковского счета за рубеж) требуется пройти ряд сложных и длительных процедур, зачастую не гарантирующих положительного результата. Так, например, в Украине, для подобного рода платежей, связанных с инвестированием за рубеж, требуется получение Лицензии Нацбанка Украины, на рассмотрение и выдачу которой законодательством отводится 25 дней. Однако опыт и практика показывает, что даже при предоставлении всех необходимых документов, украинцы сталкиваются с многочисленными трудностями, затягиванием сроков рассмотрения и иными бюрократическими препятствиями в процессе прохождении данной процедуры.

 

Если же покупатель собирается ввозить в страну наличные денежные средства (Польша пока остается одной из немногих стран ЕС, где это возможно, при ограничении по ввозу - не более €10 000 на человека), процедура покупки недвижимости делится на несколько этапов. 

 

Сначала заключается предварительный договор и вносится задаток в размере от 10% от стоимости покупки, после чего в течение последующих 2-3 месяцев участники сделки производят полный взаиморасчет и подписывают окончательный договор купли-продажи. Благоприятным для иностранного инвестора также является тот факт, что власти Польши не требуют подтверждение источника происхождения денежных средств, если речь идет о небольших суммах инвестиций (до 0,5-1 млн.евро). Это особенно актуально для жителей стран постсоветского пространства, привыкших аккумулировать и хранить денежные средства в наличных, и сталкивающимся в дальнейшем с большими трудностями при попытке приобрести недвижимость в странах ЕС, большинство из которых (Испания, Франция) тщательно проверяет источник их происхождения.

При покупке домов, участков площадью от 5 га или недвижимости в приграничных районах требуется получение разрешения МВД Польши. Однако, зачастую, проблем в получении такого разрешения не возникает (конечно, если покупателя явно не выдает его криминальное прошлое). После рассмотрения необходимого пакета документов, данное разрешение выдается органами МВД в течение 1-2 месяцев.

 

Налоги и сборы при покупке недвижимости в Польше довольно демократичны. Так, при покупке квартиры на вторичном рынке покупателем уплачивается 2% в качестве налога. При приобретении жилья на первичном рынке такая статья расхода отсутствует.

 

Максимальный уровень нотариальной таксы определен стоимостью сделки:

1. менее €690 - €23;

2. от €690 до €2 300 - €23 + 3% от избытка свыше €690;

3. от €2 300 до €6 900 – €71,3 + 2% от избытка свыше €2 300;

4. от €6 900 до €13 800 - €163 + 1% от избытка свыше €6 900;

5. от €13 800 до €230 000 - €253 + 0,4% от избытка свыше €13 800;

6. от €230 000 до €460 000 - €1 907 + 0,2% от избытка свыше €230 000;

7. от €460 000 - €1543 + 0,25% от избытка свыше €460 000, но не более €2 300.

 

Кроме того, иностранцам потребуется оплатить услуги профессионального переводчика, который обязательно должен присутствовать на сделке.

 

Ежегодный налог на недвижимость в Польше очень низкий. Например, для Кракова это €0,17 с 1 кв.м жилой недвижимости и €0,05 с 1 кв.м коммерческой площади.

Налог для арендного бизнеса

Инвесторы, покупающие жилье в Польше для последующей сдачи в аренду, должны заплатить так называемый ежегодный линейный налог, который составляет 19 % от полученного дохода. Принципы расчёта каждого из порогов отличаются:

  • Если основа расчёта налога составляет 85 528 злотых (чуть более 20 000 $) или менее (то есть человек заработал до 85 528 злотых в год) то налог составляет 19% этой основы минус 556 злотых 2 гроша.

  • Если основа расчёта налога превышает 85 528 злотых, то налог составляет 14 839 злотых + 32% на излишек (сумму, превышающую 85 528 злотых).

ВНЖ в Польше при покупке недвижимости

Для получения вида на жител